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アパートマンション経営なんでも相談室【154号室】
0001名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 5b5c-ExGz [220.254.207.174 [上級国民]])垢版2021/07/11(日) 16:57:03.34ID:3TLP67Rz0
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↑を2行以上記載してスレ立てしてください。
スレ立ては>>950 立たない場合は>>970 が立ててください。

■ 前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【153号室】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1616659786/
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvvv:1000:512:: EXT was configured
0101名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 0b26-aDAF [153.160.113.167 [上級国民]])垢版2021/12/16(木) 12:24:08.50ID:HuMfQfPv0
人間が出入りしないと傷むってのは温かいとき地面から湿気を吸い上げて寒いときに結露で腐敗していく。　　　　　　　　　　　　　　　
数日に１回の割でも全館換気しておけば全然大丈夫。　10w程度の通年換気用換気扇を回しっぱなし、
または洗面所当たりの換気扇をタイマー駆動数時間。　　　　　　　　　　　　　
年間電気代1000円程度で完全に防げる。　建物は大事に使いましょう。
0103100 (ﾜｯﾁｮｲ c9d9-QNf7 [180.12.10.181])垢版2021/12/16(木) 16:44:11.08ID:GSDmuaUQ0
って書いたもののこれは東北電力の話ね、他の地域は知らない
もし他の地域なら試しにやってみてほしい、1日契約するだけなら100円もかからんし
0104名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 820b-izju [27.84.35.22])垢版2021/12/20(月) 18:00:43.52ID:oifZgVAb0
2方向避難ができるようになっているか？
ここ大事だから！
0105名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ fd0b-izju [106.163.147.98])垢版2021/12/21(火) 23:24:23.06ID:xQ3l3OIW0
>>104
4階建てRCを所有しています。
階段の他に、ベランダからの脱出も可能。
ベランダから飛び降りるっていうんじゃなくて、隣りの世帯のベランダに通じるパーテーション（？）は、パンチすれば穴が空くようになってる。
２世帯の内、どちらかのベランダの床には四角いフタが有って、それを持ち上げると避難はしごがあり、下に降りられる。

低層階でベランダが無い物件って、階段以外に避難経路があるのかな？
0106名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 8992-OZOe [14.12.36.34])垢版2021/12/21(火) 23:48:31.83ID:sMPxZEwA0
脱出用縄梯子でも設置されてるんじゃないの？
って思ったけど、昔住んでた築40年の高層UR賃貸には付いてなかったな。
ベランダなしのサンルームみたいな部屋が付いてる物件だったけど。
その代わり内廊下で両端に階段があったわ。
0108名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a1c2-dUGE [120.75.19.13])垢版2022/05/05(木) 14:06:35.99ID:pUNnJ2uR0
都内の空家率はまだ目立ったニュースになっていないが
近所（杉並区や世田谷区）を自転車で流しながら観察すると
結構な数の空家があるな。あと１０年もしないうちに空家が
増々増えるかと、少子高齢化で住宅環境が変わるのは早い、
昭和の住宅難時代のままの旧態然の法規はまずいかと
0111名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 9129-vjB4 [182.166.99.91])垢版2022/05/10(火) 09:24:02.39ID:ganldOmZ0
２０年前から、アパートを3棟、大手住宅メーカーで建設し、サブリースしています。
この度、定年になり時間ができるので、サブリースを外し自分で経営しようと思うのですが
色々なトラブルや素人には難しいなど、いろいろな意見があると思われますが、先輩の皆様にご意見を頂ければありがたいです。
賃貸住宅については素人ですが、サラリーマン時代は商業ビルの開発管理をしていたので、
不動産全般については少しは知識があります。
宜しくお願い致します。
0112名無し不動さん (ｽｯﾌﾟ Sda2-B7CS [49.97.99.172])垢版2022/05/10(火) 10:11:22.98ID:9UA2rA25d
>>111
それぞれ築何年くらい？
築20年の物件が少なくとも一棟はあるってことだよね？
10年以内ぐらいの築浅なら自主管理で充分回るし店子からの要請内容も想定内の範囲だが、
15年を超えた辺りから不具合の要請や理不尽な要求が増えるので、管理会社を付けたほうが楽だと思う
一言に管理会社と言っても、毎月〇%の手数料でがっつり管理するよくあるシステムの他、
物件の規模に関係なく一律 千いくら円／月 で何かあった時だけ対応する会社もあるよ
どうしても自主管理したいのならば、馴染みの大工さんを作っておくといいよ
頑張ってね
0113111 (ﾜｯﾁｮｲ 9129-vjB4 [182.166.99.91])垢版2022/05/10(火) 11:21:01.88ID:ganldOmZ0
>>112
連絡ありがとうございます。

すべて築21年です。
今のところ、特に設備面では不具合はなさそうです。
店子からの理不尽な要求とは具体的にどのような件でしょうか？
確かに修繕補修のために馴染みの工務店を作る必要はありそうですね。
宜しくお願い致します。
0115名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ eea3-PvPk [153.151.253.94])垢版2022/05/11(水) 00:02:55.30ID:HiO02jL+0
現況サブリースだと実際入居者が滞納常習者であってもわからない。
クレーマー等がいてもわからない。
サブリース外したとたんにもしそういったのが入居してるとすべて自分で対応となるけど。
あと設備等が壊れたといった場合、即時対応が必要になるけどその辺のノウハウや取引先は持ってるの？
大家直だからと言って時間がかかっていいとかいう問題ではないし。
まあそういった心得的なものもわかって対応するのであればよいのでは？
0116名無し不動さん (ｽｯﾌﾟ Sd02-B7CS [1.66.97.11])垢版2022/05/11(水) 08:24:23.34ID:rzz33H/md
管理会社によるのかもだけど、サブリースの場合でも入居者とのやり取りの全記録(クレームや希望など全て・対処・結果、等々)は、
都度都度ではないが年イチで一覧にした書面が送られてくるよ、希望者のみなのかもわからんが。
>>111さんとこの管理会社がそういうのやってないなら、言えば送ってくれると思うよ
その内容によってサブリース外す外さないを決めても良いかもね
0117111 (ﾜｯﾁｮｲ 9129-vjB4 [182.166.99.91])垢版2022/05/11(水) 08:55:19.88ID:PJK10TnN0
>>115 >>116
色々とご教示ありがとうございます。
サブリース先の管理会社は建築した大手住宅メーカーの子会社です。
実際、設備面の対応も、近隣の工務店に丸投げしているので、今後は直に発注したらよいのかな思っていました。
あと家賃も保証会社を入れているので何とかなるかと甘く考えていました。
その他、今後出てきそうな問題をお教えいただければ幸いです。

それと一旦、自己管理をして、やはり無理だと分かれば、サブリース会社ではなく、地元の管理会社に依頼するのは可能ですか？
宜しくお願い致します。
0118名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ eea3-PvPk [153.151.253.94])垢版2022/05/11(水) 11:26:57.50ID:HiO02jL+0
サブリースとはいっても設備交換とかは実費でしょ？部材からしてメーカー系はえげつないほど高いうえに上乗せ分もかなりだからな。
ただその分というか、今足りない給湯器とか在庫持ってることがあるかもしれない。
あと保証会社だけど、管理会社変更できないとこ／移管先が管理会社（ある程度大手）なら移管可能なとこ／まあいろいろあるから注意して。
だめなら保証全部外れるからねｗ

サブリースしてる会社は入居者（契約者）に対してしかるべき措置とるだけ。色々やってくれるとか思ったら大間違いです。
家賃の支払いや更新等の手続き、保証会社等の切り替えは遅滞なく行われるように気を配って手配するのはオーナーの方。
なのでぶっちゃけ素人がスムーズにできるとも思えないんだな。

サブリースからいきなり自己管理より、管理会社に数年任せてそれから引き上げる方が楽。
保証会社の件とかも継続条件みたいなのが緩和されるし、条件に合わなくてカットされてもノウハウというかスキル持っててれば
何とかしてくれる（100％とは言ってない）し。まあ場合によっては大家さんも持ち出し出る時あるけど。
そんなこんな面倒あるんで一年くらいで・・・とかだと結構断られるとおもうよ。

調子いい乞食オーナーとは付き合いたくないのは誰でも同じだから
0119名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 82b8-qlnd [219.202.133.252])垢版2022/05/11(水) 18:49:00.00ID:l/lmWeoR0
>>117
地元密着の不動産屋に話を持っていくのが良いよ
店子はネット検索が中心と言っても、結局は内見しなきゃいけないから、物件の近くに仲介があるのは、お互いの安心感につながる。
依頼事項にマージンを取られたとしても地元業者なら払わない大家より優先度は高くなる。
サブリース会社なんかのマージンは無駄なだけだよ
0120111 (ﾜｯﾁｮｲ 9129-vjB4 [182.166.99.91])垢版2022/05/12(木) 07:58:10.52ID:KytixNBK0
>>118
>>119
ご丁寧に返答ありがとうございます。

自己管理といっても入居者の募集はアパマンなどの不動産会社、退去の時はクリーニング会社などに対応していただくように考えています。
今までのサブリースの時も業者様に委託していたようです。
118さんの仰るように今までは設備の補修等では非常識な見積もりを持ってきていましたが合い見積もりすら取らなかったです。

因みに118さんや119さんはどの立場の方ですか？
管理会社、自己管理されているオーナー、管理会社に管理させているオーナー？
0121名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ eea3-nt15 [153.151.253.94])垢版2022/05/12(木) 11:56:33.67ID:teSNP6Kt0
募集、契約／更新／解約の書類・手続
入居中のクレーム対応(家賃／建物設備補修)
退去後のリフォームと敷金精算
の仕事があってオーナーで管理する場合、自分のやりたい範囲とそれ以外のバランス、やれるやれないはついた担当者と会社のレベルによるとこが大きいかな。金(の配分)とサービスのバランスと言えるかも。

自主管理でも窓口と対応方法決めて緊急という言葉を知っててくれてw入居者さえまともなら(←ここ重要)、95%位は流れ作業でやれる。敷金精算だってリフォーム屋によってはやってくれる時代だしw
かかるコストの大小は気にしなきゃいけないけど、かかるべきところにはしっかり払うという意識があれば行けると思う。
残り5%来たら学ぶしかないね。

つかこの仕事、人(不動産屋の担当／契約者入居者)次第なとこあるからなぁwww

各所の疑問点とかは発生原因と対応の分岐が多すぎて具体的例がないと回答できないんじゃ。
0122名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 9129-vjB4 [182.166.99.91])垢版2022/05/13(金) 11:04:08.02ID:b844hu840
>>121
入居中のクレーム対応(家賃／建物設備補修)が大事なんですね。
肝に銘じて頑張ります。

何度も返答ありがとうございました。
0123名無し不動さん (ｵｲｺﾗﾐﾈｵ MMe9-Vo+3 [150.66.95.61])垢版2022/05/13(金) 18:32:54.37ID:5g18Ff00M
いつものことだけど自主管理って
スーモやらに広告載せるまで辛くない？

不動産屋に仲介依頼しても写真もとりに
こないし、

そんなのばっかだから
自分で撮ってUSB+茶菓子持っていっても
掲載しない。

やっと載っても情報が適当。

まともな営業にあたっても1年後には
退職してる。

もう10年ぐらいだけどホント
毎回つらい。
広告料は、2ヶ月。15万ぐらい
多分それなりに埋まる部屋。
持ち物件3棟50部屋ほど
0133名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ de5c-pLSs [183.177.161.68])垢版2022/10/30(日) 02:32:39.52ID:QbChzzzQ0
>>7
Amazonとか通販サイトで買いまくる人には嬉しい設備。家賃1000円2000円高くなってもほしい。
0140名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 1ac0-3Tzy [125.4.244.212])垢版2022/11/23(水) 22:34:51.74ID:yB8k7nvR0
最近いい物件がない。
中途半端に高い。
0141名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 1fc8-xLXr [203.76.87.130])垢版2022/12/09(金) 14:04:02.07ID:qeTwkz9/0
アパートの共用部分の電気代5,000円超えてわろた。
去年3000円程度だったのに。
0143名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 79b8-E55K [60.111.99.73])垢版2022/12/16(金) 07:30:19.21ID:vCEbBKDB0
松田展崇容疑者、ググレ顔見ておけ。笑える、詐欺師がお部屋探しします！嘘つくできそこないコンプライアンスありません
0146名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 89f8-icwS [240b:10:a240:6a00:*])垢版2024/01/30(火) 17:49:28.50ID:KlIjFF0r0
土地持ちで都内三階建て賃貸を建てるならハウスメーカーより工務店に直接相談した方がいいでしょうか？
0148名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ b6d7-tTIK [240f:c7:1431:1:*])垢版2024/04/03(水) 16:43:30.59ID:jzF+E9Ni0
新しく購入した物件のプロパンガス業者がグーグルの口コミを見る限り評判悪いようです

ガス業者が原因で退去が起きることってありますか？

購入の際の条件にガス業者承継があるのですが、違約金を払ってでも、他のガス業者に変更したほうがいい場合もあるのでしょうか？
0149名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ da44-bjdf [27.139.64.65])垢版2024/04/05(金) 11:46:10.04ID:hnTAjdNb0
プロパンガスは値段をガス会社が設定してるので、
相場より高い会社はある。入居者が払うので大家にはあまり
関係ないのだが、ガス代が高くて出ていかれても困る。
ネットか管理会社の営業に評判の良いプロパンガス屋を
紹介してもらうと良い。
新しいガス屋が、違約金とかめんどくさいことをやってくれる。
古いガス屋も必死だから、菓子折りもって押しかけてくるが、
玄関先で追い返し、会ってはいけない。
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