アパートマンション経営なんでも相談室【151号室】

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 10:17:20.29

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【150号室】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1556100590/

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 10:31:19.17

>>1乙

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 10:37:37.90

変なのが一匹湧いてきたな
ネタなのかマジ基地なのかアタマおかしいやつ

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 10:57:36.27

マジなのかもしれない
質問に対して誰が見ても普通で妥当な回答しても
本人が欲する答え = 本人の考え・・が出てくるまで質問を止めないかもね

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 12:04:04.19

>>4
それ女じゃん

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 12:47:41.48

>>1
おっつん
>>5
失礼な

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 13:57:48.51

質問の形はとってるけど、同意が欲しいだけの構ってちゃんかも？

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 14:12:08.43

そうだろうね。
で、『ここで聞いた通りにしたら云々』って言うんだろうねw

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 14:37:40.20

では、まずパンツを脱いでください…

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 15:01:57.73

　∧＿∧
　 (´･ω･) いやどす
　　ﾊ∨/~ヽ
　ﾉ[三ﾉ　|
　(L|く＿ノ
　　|＊　|
　　ﾊ､_＿|
""~""""""~""~""~""

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 15:30:59.44

俺、大家でもあり、賃貸に住んでる借主でもあるんだけど、更新料って何気に痛いんだよな
今度の更新の前に引っ越そうかという気になってる
ということで、大家の立場としても実験的に更新料免除にして定着度を図ろうかと思ってる
更新時にハウスクリーニングのサービスを付加したりしたけど、これは効果がないどころか、むしろ逆効果の感さえあった
結局、そんなサービスより金銭的負担を軽くしろってことなんだろうな
大家受難の時代だよ

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 15:46:12.42

でも、更新料って半分は管理会社の収入源でもあるから、そこが何て言うかだな
正直、家賃月額の半分以下の更新料収入受け取るくらいなら借主に定着してもらったほうがいいわ

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 19:15:02.57

>>11
転居理由は、更新料がどうってよりも、もともと移る理由があるからなんだと思うよ。
引っ越し費用・敷金・礼金・仲介手数料・前払賃料なんかの一時金は、更新料よりもはるかに高額になるし、住所変更手続きや荷造りもかなりの負担だからね。
更新のたびに引っ越している人は、常に新築狙いの人か、あっちこっちの違った地域に住みたいって人がほとんどなんだと思うよ。

>>12
一般的に、更新料は借主が貸主に払っているもので、管理会社は貸主から更新事務手数料をとっているよ。
管理会社経由で更新料を受け取っていて、事務手数料を差っ引かれているから勘違いしちゃうんだけど、
貸主と管理会社で更新料を分け合っているってことではないからね。

更新料をゼロにするから事務手続は無料でやってくれ！ってのは無茶な話だとは思うよ。
合意更新をやめて法定更新にするから、事務手続きが不要になって事務手数料もなし！っていうなら筋が通るんだけどね。

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 19:41:22.58

>>13
なるほど
分かりやすい説明だね
じゃあ、やっぱり更新料ゼロにするのやめるわw

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 20:16:23.80

>>14
更新料もらってエアコンとかガス給湯器とかを新品にしてあげたほうがヨロコンブ

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 20:22:13.07

更新料込みで利回り考えるんじゃ無いのか？

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 20:38:13.52

>>15
モノが壊れているわけでもないのに新品にするのは抵抗あるなあ…

>>16
俺は利回りとか考えないな
だって結局、いかに収入を増やすか、いかに支出を減らすかを追求した結果としての利回りなんだからさ
更新料をなくせば、一時的に収入は減るかもしれないが、長期で見れば空室期間が減って、結果、長期の収入↑支出↓になるという時間軸で考えるよ

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 20:50:38.21

更新料無しなら家賃上がるよ

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 21:53:15.17

結局、周辺よりいかに有利に見せるかの競争なのよ
家賃とか更新料とかの借主負担の支出というのは簡単にコントロールできるうえに最大の武器になるからさ

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 22:15:57.20

更新料は管理会社がほしがるんだよな～。その分大家が払えばなくしてもいいんだろうけど

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 22:51:13.08

更新料の値引きの費用対効果は、そんなに高くないんだと思うよ。

やっぱり目先のお金のほうを気にしちゃうものだからね。
貸主は仕事としてやっているから長期的に考えることができるけど、
普通の人は、まずは賃料とかすぐに払うことになるお金に目がいっちゃうんだよ。

賃料＞敷金・礼金＞共益費管理費＞仲介手数料＞他費用＞更新料
という順序で気にしてると思うよ。

順位が後ろの更新料を気にする人は、相当細かい人で結構めんどくさい人なんだよ。
クレームが多くなりがちだしね。

athomeやsuumoなんかの物件検索サイトの記載が
初期費用全部でいくら、毎月払うお金はいくら、２年毎にいくら、退去時にいくら
ってリスト表にならないかぎりは、この順位が変わることはないんじゃないかな。

**名無し不動さん** · 2019/06/13(木) 23:22:02.88

更新料なんて貰ったことないよ
全部管理会社が持ってく

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 00:38:14.09

アパ経営者の皆さんなら詳しいかな・・・と思って質問させてください
先日不動産屋と土地売買の専属専任契約結んだんだけど（俺は売主）

報酬見ると
「成約本体価格×3％プラス6万」と「左記報酬額の８％」の合計額とする
ってあるんだけど、８％って普通とるの？　久しぶりの売買なので忘れてしまって・・・・

一応宅建免許持ってんだけど、受験の時以来勉強してなくて・・・・
分かる人いたらよろしくお願いします。

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 00:53:23.53

消費税8%って意味だと思うよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 00:59:22.34

あ、消費税ですかｗ
確かによく見ると
左の３％部分には「消費税及び地方消費税抜き報酬額」
右側の８％部分には「消費税額及び地方消費税額の合計額」
と小っちゃく書いてありましたｗ

ありがとうございました！！！！！！！

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 07:54:12.38

やってはいけない不動産投資
(朝日新書)
作者: 藤田知也
https://blogos.com/article/378774/

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 08:14:55.32

田舎の一軒家を貸そうと思ってます。
田舎なので、離れがあって6LDKくらいありますが築年数が50年とかです。
古いので月々3万円くらいかなと思っているのですが、貸した後に修繕箇所が定期的に出てくる可能性が高いです。
月々3万円では、修繕費だけがかかって、殆どタダで貸している感じになりそうなのですが、仕方ないものでしょうか？

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 08:27:51.54

>>27
またお前か

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 08:32:07.88

DIY賃貸で良いんじゃない？
契約書結べばいいよ。
https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00060/
ただ、柱や基礎のような大規模な修繕に関しては大家もち立ったと思うけど、どうだったっけ？確認してみて。

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 08:32:30.08

立った→だった

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 08:33:20.39

>>28
ごめん、ツラれてもうたw

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 08:53:49.02

>>23
消費税

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 09:04:26.51

>>27
田舎のほうだと、契約よりも地域の独自ルールが優先されることが多いから、
地元の不動産屋に相談したほうがいいよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 11:51:12.28

定率減価償却って30万で通常6年で減価償却するものだったら
15万
7.5万
3.75万
1.875万
0.9万
0.9万
って経費にするんですかね？

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 13:09:53.89

アパート全体の配水管清掃をしましょう

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 13:48:30.17

>>35
3F20部屋ぐらいで御いくらですか？

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 13:54:27.50

>>34
まあ、減価償却の定率法の考え方としてはそれでいいんだけど、
定率法で半額ずつになってくのは耐用年数4年の場合
6年は0.333、つまり3分の1ずつになっていく

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 13:56:19.81

↑3分の1は経費の額がってことね

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 15:08:35.67

>>37
神様ありがとう

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 15:15:47.44

コバエの季節ですね

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 16:43:44.52

一括借り上げ方式でアパート経営して20年が経ちました
これまで駐車場代を家賃込みにされたり、オートロックやIHヒーター等に変更設備もしました
いまのところ14部屋中で空室は1室だけです
先日、営業が来て空室ができたら1ヶ月分の家賃を払わないように変更したいと言われました
たとえば3部屋空いたら3部屋の家賃を1ヶ月分だけ払わないということです
ご意見をお聞かせください　因みに大手の建設会社です

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 16:48:31.25

やめたら。建設会社って管理と違うの。

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 17:01:53.78

>>41
またお前か

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 17:08:55.50

>>41
サブリースはそういうやり方なんだから後から文句・愚痴言っても遅い
自己責任

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 17:09:47.72

>>42
大手建築会社のアパート管理会社です
まだローンも残っているので丁寧に断ろうと思いますが次は管理費を上げたいとか
家賃を下げたいとか言ってきそうです

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 17:36:13.61

サブリース契約自体を解除すればいいのでは
築古でもサブリースをやりたい会社はあるし、サブリースじゃなくて地場の不動産屋に頼んで普通の管理契約にする手もある
(一時的に空室100%になる可能性とリスクはあるが)

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 17:53:49.00

給湯器は値段の幅が業者によって大きく開きあるね

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 18:14:43.90

>>41
言われても拒否すればいいだけ

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 18:17:35.06

>>47
騙されている

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 22:11:02.99

>>45
地元の不動産屋をいくつか回れよ
で、条件いいとこ探してそっちに投げろ

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 22:37:07.61

浴室無しでシャワールームのみってあり？
若い単身者向けのアパートを新築しようと思うんだけど、部屋が狭いのと浴槽は導入や修理コストが高いからシャワールームのみにしようと思うんだけど、入居率に影響出るかな？

**名無し不動さん** · 2019/06/14(金) 22:37:56.62

まずは一括借り上げ賃料と周辺賃料相場の比率を見ることが先だと思うよ。
そっから見ないと何も始まらないよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 00:02:17.11

新築区分マンションのサブリースで
リー◯ライフ21「築年数経ったので保証家賃下げたい」
母「いやどす」
リー◯ライフ21「わかりました」

リー◯ライフ21「給湯器が壊れました」
母「娘が他の部屋住んでるけどなんともないよ」
リー◯ライフ21「わかりました」

ってやりとり思い出した
結局下げられたら、金とれたらラッキーみたいなもんなんだよ

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 01:41:02.36

>>51
設備需要については地域性によるから、一般論を求めてもあまり意味がないと思うよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 17:24:26.49

都心の駅近とかでは今人気あって増えてるらしいね。
狭くてもいいとにかく駅の近くがいいつって

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 18:30:56.01

駅前の人気は不動だね

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 18:51:38.09

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**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 19:33:50.27

>>51
アリだよ
メンテ費用も減るし入居者の回転も増える

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 21:35:32.06

火災保険のお勧めってありますか？

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 22:15:24.80

>>59
またお前か

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 22:55:10.28

>>58
いいことずくめやんけ

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 23:06:10.75

>>57
ツイで見かけて既に貰ってる　　　

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 23:26:26.91

木賃の相場なら判るんだけど、重量鉄骨、PC.RC.SRCの相場感が全然わからん

１種住居、３種高度の20m、6F予定、50～60平米20～24世代予定

工務店やら管理業者曰く90～110万と言うが

**名無し不動さん** · 2019/06/15(土) 23:28:43.69

４つのそうば？

63 · 2019/06/16(日) 01:01:21.08

PCは施工業者限られてるから、１番安いであろう重鉄のALCだけでも知りたいです

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 02:18:58.90

>>63
お前には無理

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 06:34:02.53

三点ユニットをセパレートするのっていくらぐらいが相場ですか？住む人にもよるとは思いますが無理して変える必要は無いのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 07:44:49.89

>>67
またお前か

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 08:21:06.73

蛍光灯をLEDに変えたんだが、それでも虫が集まるんだよな
LEDは紫外線量が少ないから、虫が寄り付きにくいって聞いたんだが

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 08:45:06.91

>>59
基本的な部分は、どの損保選んでもあまり変わらないよ。
特約の違いで選べばいいんじゃないかな。
損保会社選びよりも代理店選びのほうが大事な気がするよ。

>>63
相場に意味があるような気がしないんだけど、
もし気になるようならSRC:RC:S=10:9:7くらいに思ってればいいと思うよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 08:45:44.10

>>69
騙されている

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 08:49:01.38

>>59
どこでも同じようなものだから、なじみの不動産やが代理店の可能性があるから、そこにしたら。

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 09:18:44.07

営業マンの言うことを何でもかんでも鵜呑みにしてたら金がいくらあっても足りないわな
自分でググってそれが本当に必要な物なのかの経営判断が下せなければ、いつまでたっても三流大家を卒業できないぞ

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 09:49:28.76

ネタのレベルが低い

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 10:15:15.13

RCで坪１１０は信じられない金額ではあるが、今はマジでそんな見積もりが来るからな
今は時期が悪い

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 11:11:10.66

金太郎、宮前、クラスト？だったかな
格安重量鉄骨メーカーだと5～60万/坪の所もあるみたいだけど、SRCで110万なんて駅前に土地持ってても厳しいなぁ

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 15:03:41.18

中古戸建て買おうかな。
これからは戸建賃貸！とか言って田舎じゃさっぱり盛り上がらない

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 15:38:59.37

表面10%で回ったとして、EVメンテ代、揚水ポンプに共用部の電気代、管理手数料、利息、税金とかでだいぶ落ちるよなぁ

土地仕入から始める人いるけど、よく採算あうよな

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 15:48:46.66

>>78
お前には無理

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 15:57:04.56

>>78
金持ちのジジイからしたら、孫に残せるから。自分の代でのもうけは要らない人もいるから。

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 17:16:39.31

RCとかは土地持ってないと厳しいよ
インカムゲインが出ても、次のための解体・新築費用の留保分を別枠でとっておく(運用)ことを考えたら
自由になる金はそんなに残らない

木造ならもうちょっと楽

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 17:50:16.33

次の解体費なんてのは、払いが終わってからの話だよな～
解体した時点で赤が出なけりゃokでしょ
解体より立ち退きの方が難儀するんだよなぁ、特に商店

上海バブルが弾けた時、リーマンショックの後に買い増ししたから、あの時の相場を考えるととても買い増す気にはなれんわ

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 17:54:17.35

木賃は解体費全然安いよ2F延床220平米で123万だったかな

雑談程度にRC1500平米聞いたら、9000万～　だとか、こっちは話半分だと思うけどw

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 19:39:06.82

>>78
土地からの新築だったら、エレベーター等ランニングコストが掛かる設備は
付けない、なので最大で４階まで。自分ならね。

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 20:20:52.83

>>84
死んだジイサンと同じ考えだ_
当時は良かったかもだけど、今は目に見えて敬遠されるんだよね

もっと昔は団地階段5Fとかあったけど

駅近80/400高家賃とかなら容積消化EV付

車必須地域ならRCに拘らないで開発道入れて戸建か、テラスハウスもありかなあ
無理してRC建てるメリットは余りないよね

**名無し不動さん** · 2019/06/16(日) 21:19:37.88

介護士殺人の現場さ、マンションに見えるんだがアパートつってるな

**名無し不動さん** · 2019/06/17(月) 00:36:28.30

>>85
ＲＣ２階若しくは３階とかはトータルで良い場合が有る、耐用年数（融資年数）
の絡みで木造よりも良い場合が有る。山背負っている場所とかね。

**名無し不動さん** · 2019/06/17(月) 11:48:14.15

洗濯機の水栓って毎度閉めたほうがよいの？
https://www.zakzak.co.jp/lif/amp/190617/lin1906170003-a.html

**名無し不動さん** · 2019/06/17(月) 11:54:58.53

どゆこと？　土石流や鉄砲水の砂防ダムもどきに扱われるてこと？

**名無し不動さん** · 2019/06/17(月) 12:08:33.09

30歳でRC建てたとして築50年だったら80歳
先のことなんて知ったこちゃったない

**名無し不動さん** · 2019/06/17(月) 12:11:27.28

洗濯機用水漏れ防止ストッパー付きニップル　金属製￥1,860 樹脂製￥1,240 カクダイ

**名無し不動さん** · 2019/06/17(月) 12:40:42.70

>>88
ドラム式買ったときに取り付けに来た人が、水栓は普段は閉めといたほうがいいですよーて言われて以来、いちいち閉めてる
でもたまに開け忘れて水が出ないまま洗ってたなんてこともある

**名無し不動さん** · 2019/06/17(月) 12:54:25.53

>>91
それホース抜けた時に止まるだけだから、ペットに噛まれたとか劣化で水漏れたとかだと駄々漏れだよね

**名無し不動さん** · 2019/06/18(火) 01:13:59.99

水栓に緊急止水弁がついていても、水栓からホースが外れた時に簡易的に止まるだけだから、
普段は水栓閉めておくのが正しい使い方だよ。
止水弁もプラ部品だから耐久性があるものではないし、水漏れ感知で止まってくれるわけじゃないからね。

**名無し不動さん** · 2019/06/18(火) 16:29:51.06

店子が勝手に水道使って洗車やってた
民度低い

**名無し不動さん** · 2019/06/18(火) 18:40:00.68

一般的な”水栓カギ”なら100円以下で売ってるからなぁ

**名無し不動さん** · 2019/06/18(火) 20:33:37.23

>>86
現場知らねーけど定義が微妙、三階だとマンションとアパート混在した呼ばれ方する
三階建で軽量作りはアパートと言われたりするがRCやSRCならほぼマンションて言われる
現場が四階でアパートと言われてるなら知らん

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 13:28:45.92

>>95
よくあるよ。自分とこはホームレスが使っててソッコー対策した。
もう性善説は全く駄目

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 15:06:16.04

高立地にアパート建てるのってダメなんかね

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 15:32:00.84

高立地って標高？地価？
アクセスや環境がよいのは好立地

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 15:40:08.20

>>100
好じゃなくて高だよ
接地道路より高く盛ってある土地だ
1.5mくらい？高い

　　　　　　　土地　　｜
道　 /￣￣￣￣￣
路　　/
￣￣￣

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 15:41:39.97

ずれたわすまん
ずれても分かると思うが見た目通りよ

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 15:46:56.88

>>101　そういう土地だったのか
そこなら建坪率に含まれない地下扱いのガレージが作れるぞ

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 16:00:40.03

>>103
ガレージ車庫2台作れそうだけど崩れないように地盤に金かかるし値段相応のリターンがあるのかってところを悩んでる
2階建てアパート1k4-6戸を考えているんだがガレージ車庫までつけると融資付くかね
それなら平地土地に建てて青空で台数増やした方が融資の時説明しやすいのでね

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 16:26:45.98

ここって売却の相談も受け付けてる？
解体して土地だけ売るか、解体せず土地建物併せて売るかで迷ってる

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 16:28:43.15

なんだよ「高立地」ってw
勝手に新しい言葉を作るな

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 16:31:43.22

>>105それぞれの価格は算出してるの？
土地だけの売却費用、込みの売却費用、解体工事費用
それぞれの場合の固定資産税、都市計画税

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 16:33:06.66

>>107
やっぱりそこらへん確定させないとダメか
すまんかった

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 16:38:59.02

>>105
現場・現物を知らない人がアドバイスはできないし
そんな人のアドバイスはあなたも信用できないでしょ？

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 16:41:52.67

>>109
少なくとも俺よりは知ってるだろうし、
一般論としての見解を聞きたかったんよ

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 17:02:52.28

一般論と言っても、更地にして売る人もいるし、古屋付きで売る人もいるし・・・

建物が住居用かそうじゃないかも情報が無いし

曖昧な相談をしておいて、後出しで「実は～」とか細切れに情報を出すのが1番嫌われますよ

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 17:14:17.72

>>111
「なんでも相談室」と銘打っておいて曖昧な相談は許されないのか……
テンプレもないのに知りたい情報を後出しで聞いといて、こちらからの後出しは許されないってのもよくわからん

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 17:20:10.94

>>112
出てる条件でアドバイスして後出しでまた状況が変わったら時間の無駄したって思わん？
アドバイスする人だって暇じゃない

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 17:22:03.31

世間話がしたいだけかも？

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 17:23:44.50

>>113
仮に逆の立場だったとしたら、そんなことは思わないなぁ
「俺の質問の仕方が甘かったかな？」と思うだけ
給料もらってるわけじゃないしそこまで配慮しなくていいってのはまあわかる

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 17:31:16.36

2：3比の長方形150平米の土地に1棟アパート建てたいんだけど1k4戸1LDK2戸立てるとするといくらくらいかかるんだろう

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 17:46:51.42

平地で堅固な地盤、接道は幅6メートル以上、トラフィカビリティで問題無しで
それなりの重機使いたい放題として4000万くらいかな
N値が低い、道が狭い、常時ガードマン必要、重機使用に制限あり、ひな壇造成地とかはオプション費用として申受けます

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 17:57:22.58

>>117
ありがとう
4000万+αはきつ・・・
1k4戸と駐車場だと2500万前後で建てれる？
建てれるならそれががべストかなー

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 18:05:50.69

単身サラリーマン相手で、車が必要な立地で近所に月極駐車場が無かったり少なかったりすると
駐車場は重要になるかもね
対象が学生だとまた違ってくると思う

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 18:19:14.57

>>119
あーそうか
駅近なんで学生も入るか
それだと1戸1駐車場もいらないか
でも6戸8戸立てるお金借りれない・・・
新築1棟アパートは無理なのか

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 18:39:21.21

>>116でちゃんと木造か軽量かかいとけ珍カス野郎！
駐車場の有無はエリアによっては死活問題やからよくマーケット考えるよろし

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 18:50:40.72

>>120
＞お金借りれない・・・

土地を持ってるなら融資は受けられるでしょう
(ど田舎を除く)

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 19:10:35.23

>>121
すまん助かる
木造で考えてる
>>122
6戸や８戸立てるほど額は融資受けれないってことよ

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 19:20:43.03

>>112
皆は只で善意なんだぞ
金払うって言うのか？

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 19:57:39.74

たてる死亡www

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 20:21:39.43

倒産かと思っていってみたらまだ２００円弱じゃん

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 20:50:32.21

創業時からずっと悪評付いて回って不正融資もバレて懲りずに改竄w
ちんぽでもTATETOKEYA！

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 20:54:03.16

>>105
既存建物に利用価値があるかどうかだと思うよ。
田舎のほうだと土地に価値が少なく、新しく建物建てても収益が見込めない時に、既存建物が利用できるなら売れることもあるよ。

一般的に言えば土地だけのほうが売りやすいよ。
建売業者だって買う土地を担保に銀行から融資受けて、建物売却後に返済するものだから、
既存建物が残っていれば、壊して整地するのに余計な時間がかかって、その分の金利発生するからね。

ここで相談しても一般論にしかならないから、売却物件が確定してるなら、銀行か不動産屋に聞いたほうがいいと思うよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 21:02:29.13

建設費よりも、坪単価の賃料の相場を出すことが先だと思うよ。
そっから建設費の上限額が決まってくるからね。
融資可能性は、収益性と土地の担保価値になってくるから、真っ先に調べることは賃料相場だよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 21:26:04.25

>>129
ありがとう
１k４戸考えてる自分に向けてだよね
坪単価は同等築年数で１坪１万だよ

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 21:26:20.27

>>112
土地や建物からみのことには変動因子が多すぎて、一般論なんて何の役に立たないことが多いからだと思うよ。
法律や契約の相談のほうが使い方としては有益だよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 21:38:01.61

>>130
坪1万の賃料がとれる地域だと、建設費よりも土地代のほうが圧倒的に高いし土地の担保価値もあるから、普通は容積率目一杯使って収益性をあげようとすると思うよ。
構造別・広さ別の賃料相場をちゃんと調べたほうがいいんじゃないかな。

選択幅を狭めるのはデータが出揃ってからでも遅くないよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 22:20:11.96

>>95
そんな奴いるのか
すげー非常識やな

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 22:31:24.60

>>88
出張でアパート借りてた時に
上の階のやつがやらかして洗面所とトイレが水浸しになったことがある。

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 23:39:54.90

みんな詳しいな～

**名無し不動さん** · 2019/06/19(水) 23:41:22.71

ちゃんと勉強せんとレオの馬鹿オーナーみたいに騙されちゃるけえの
事業家の立場なんやから知識は当たり前に必要や

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 01:08:17.43

>>136
せやな
友人の彼女の妹が投資失敗して首がまわらなくなったって聞いた
新築マンション区分とかいまどき無理にきまってる
知識がないと食い物にされる側に回るから怖いぜ

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 03:37:40.26

オキニの風俗嬢がマンション投資したいって言い出した

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 06:39:39.63

>>138
＞オキニの風俗嬢が

現金があって、ワンルームオーナーが手放した物件を安く買うならまだ目はある
木造住宅1棟の方がいいと思うが

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 08:29:25.16

不動産って他の市場と違って取引量が少ないから相場とかが分かりにくくて難しいよ。土地の値段にしても結構駆け引きで決まるようなところがあるし・・・

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 09:54:11.41

地方は知らんが市区町村までは住所わかるんだから、グーグルマップで外観が同じ物件を見つけて路線価調べればよくね？

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 10:11:01.19

>>140
＞土地の値段にしても結構駆け引きで決まるようなところがあるし・・・

出遅れて2番目になっけど、駆け引きをやり過ぎた人のお陰で木造アパート買えた事がある
1番目の人は売主オーナーを怒らせてしまったらしい

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 10:26:28.59

取引事例が少ない場合は特に売り手・買い手の思惑で決まりそうだからね

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 10:28:16.10

>>141
物件とか周辺状況は千差万別でそれらが結構価格に影響を及ぼすからなぁ.

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 10:28:19.37

>>140
＞不動産って他の市場と違って取引量が少ないから相場とかが分かりにくくて難しいよ。

そのための地価公示です
近くに公示されている土地が無い場合は、評価倍率表をもとに計算します

地価公示
地価公示は、地価公示法に基づいて、毎年１月１日における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。
地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。

路線価（相続税評価額）
相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。
路線価は道路に付され、その道路に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格は、路線価を基に計算されます。
このほか、路線価図が無い地域の評価方法が書かれている、評価倍率表というものがあります。
路線価は、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格等を基として算定した価格の80％により評価しています。

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 10:38:17.39

土地総合情報システムで一年分は成約事例みれるぞ
ほぼ同じ面積、駅からの距離、築年なのにたまにくっそ坪単価違うのは告知事例ありかどちらか素人で相場価格と離れた値段でやられたか見てて楽しい

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 10:49:58.75

土地の形状にもよるからね
旗竿地なんかだと売れず買い叩かれる

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 10:57:50.05

競売物件情報を見てると、土地家屋調査士が評価額を出して最低落札価格を決めてるのに
応札が無いと、次回は色々と理由を付けて平気で元の半額とかにしてくる

一番酷かったのは1億強から2千万への値下げ
築古商業ビル(一部分賃貸中)だったけど、最初は土地+ビル=1億強で応札無し
次が土地-解体費用で2千万

現状建ぺい率1200%の築古ビルだけど、新築したら400%が限界
おまけに土地の幅が5メートルの鰻の寝床で隣のビルとの隙間もほとんど無くて解体費用が割高

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 12:37:00.05

>>142
俺が買ったのは古民家だったが
前の購入希望者が売り主のそろえた古い農具(どうみてもガラクタ)
を処分しろって言ったら逆鱗に触れたのかこっちに回ってきたことあるな
前の希望者は300万俺は150万だったので相当ご立腹だったのだろう

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 12:56:29.27

建蔽率1200% !!!!!?

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 13:10:24.44

かなりの割安物件だったから、不動産屋に値引きゼロでも買う・・って伝えおいたらお鉢が回ってきことがあったな
指値しないと死んじゃう人とかいるんだろうか？

隣の戸建が更地渡しで売買されてたからその実績で行くと
キャピタルゲインも結構なもので満足してます

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 14:41:52.81

>>36
こないだ5Fの同じ規模で35万
かかった。
ただし、条件付きで作業中は、
どの部屋も自由に行き来できるように
することでやってくれた。
古いから渋られただよね。
住民には、一筆貰って作業後に
楽天で買った400円クッキーと御礼状を置いて
置いたよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 16:28:18.11

自分は50戸くらいの賃貸に住んでて去年に排水管高圧洗浄があった
一応は土曜日で時間指定可能だったけど1日間だけ
作業に立ち会えない入居者がいた場合は管理会社が代理で入室して立会
それを拒否する場合は、「今後排水管が詰まった場合は入居者に実費を請求します」って

洗浄は台所・風呂・洗濯機パンの3箇所(トイレは風呂の下流だから風呂と同時か？)

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 17:08:24.04

>>148
競売は実体験で債務者に金貸してた反社会に居座られてくたばったのと友達が競売落としたら反社会に脅されたのあって二度とやってないわ怖い

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 17:24:23.12

>不動産競売のことなら物件の選定から現地調査、入札代行、
>落札後の立退き交渉・お引渡し、転売時のご相談まで
>オールインワンでサポートさせて頂きます。

初めての場合はこのような競売専門の会社があるから相談してみるのが良いな

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 18:38:55.90

>>104
電動シャッターガレージにすると良いよ！

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 19:32:01.26

経済センサス来た。めんどくせえ

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 20:58:26.02

>>154
居座り屋もかつては北チョンのテキ屋系暴力団
実際債務関係わからないと落とすのは怖い時代もあった
その時代で平気で落札していたのは事情を知っている銀行員

**名無し不動さん** · 2019/06/20(木) 22:28:05.14

シャッターガレージは、シャッター横にドア付けたほうが良い。
道具を取るためだけにシャッターを開けると、うるさいし、遅いし、開けすぎでパフォーマンス悪い。

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 00:09:58.31

近所の医者のガレージのシャッターは電動で静かだったな
価格によるんだろな

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 11:59:44.16

>>153
共用部の維持管理への協力は、入居者の義務だから仕方ないとは思うよ。
排水管洗浄で、都合が悪い時は代理で立ち会うと入室許可を求められたら、拒否することは難しいよ。
拒否ができる合理的な理由なんてまずないからね。
合理的な理由がないのに拒否したら、別の日に実費負担でやることになる可能性はあるよ。
単独でやると5万～10万くらいかかるから、よほどの理由がなければ拒否しないほうがいいとは思うよ。

排水管洗浄の目的は、油脂や洗剤の固化による管の詰まり防止だから、トイレは普通はやらないよ。
トイレは管径が大きいし、詰まったとしても一過性のものだから、大した問題にならないんだよ。
別の理由として、トイレにつっこんだ洗浄装置を、その後でキッチンにつっこむのは気分が良くないということもあるよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 12:18:03.98

うちのアパートに二人一組でよく取り立てみたいな人が来てるんだけど
NHKの受信料未払いとかなんだろうか

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 12:32:23.52

保証会社なんじゃね？奴らの追い込みきついよ

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 12:54:38.16

NHK(の業務委託)は1人で来るね
風邪ひいてるから別な日にしてって言ったら素直に「出直します」って言ってそれっきり

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 13:54:18.73

入居者から「NHKがきて困るから大家さんなんとかして」って言われた事あったけどどうしようもないわ
オートに変えるくらいなら建物更にした方がいい代物だしNHKから国民守る党にステッカーもらってくれ頼んだ

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 13:58:08.28

>>165
そういう､法例を無視する入居者は要注意だよ
自分の都合が優先で、周囲のことを敵視したりする

そういう奴に限って､地震や台風の時にNHKばかり見てる

**小樽の宅建業法違反業者** · 2019/06/21(金) 14:16:25.99

こちらの不動産会社
北海道知事石狩(２)第７７２４号
北章宅建株式会社　イエステーション　小樽店代表者　坂本周平。
は以前、立入調査が入り行政指導の処分を受けてますね。

違反内容としては、
宅建業法３４条の２第３項違反。専属専任媒介契約の期間を１２か月間としたこと。
その他虚偽の広告、買主に不利な取引の提案など多岐に渡る内容です。

北海道石狩振興局では、一般のお客様へ向け、不動産の取引における注意喚起をするとともに
少しでも不動産取引において、不安や不審な点があれば情報提供をしてほしいとのことです。

◇問合せ先◇

石狩振興局　建設指導課　担当　中山美樹子
　電話番号　011-204-5831

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 16:19:27.25

NHKはスクランブルかけられるのに何故かやらないんだよね
先日の地震を見れば分かるように、民放(テレ東を除く)だってしっかり対応してる
NHKじゃなければ・・とか奢りでしかない

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 16:25:05.34

>>166
年収1700万円貰ってるだけあって余裕の物言いだね

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 16:31:34.95

紅白歌合戦とか見たことないけど、予算はどのくらい使ってるのかな？

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 17:01:24.46

とりあえず古くていいから300万くらいで４戸のアパートから始めたい。
年収２００万くらいからのスタートでがまんする。

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 18:59:36.02

5戸空いてたのがやっと残り1になった。全部埋まったら吉原のソープランド行ったるねん

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 19:18:46.49

>>169
年収は、そんなもんだがNHKじゃないよ

悪法でも法律
裏に回って、こそこそ話せば良いことを堂々と法例を護らないと公言するのは、知恵が足りない証拠

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 19:24:16.55

うちは3戸空いてるけど
今年10年以上付き合いがあった不動産屋と契約切ったせいか
客付けが悪くなって2年半空室だわ

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 19:30:28.31

>>168
＞NHKはスクランブルかけられるのに何故かやらないんだよね

山形の地震のニュースの際、「B-CASカード抜いてみろ、今ならカード無しでも見られるから」って地震スレで言ってた
災害時には無制限で視聴可能にできるらしい

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 19:36:47.90

>>174
何で切ったの？

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 21:19:21.90

>>176
一言で言うと管理内容に不満があったから
退去立会しない、敷金取れない、借主の故意の破損・汚損であっても
家主が自腹切って修繕など

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 21:36:51.48

>>177
そっかーしょうがないね

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 22:42:20.35

店子の味方してる不動産屋は総じて古臭い体質

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 22:58:35.46

>>173
傲慢な人間なんだね
あんた

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 23:16:54.41

管理をA社に頼んで、客付けを他の会社に頼むってのはA社にとっては良くないのでしょうか？A社は管理も仲介も客付けもしてくれている会社なのですが

**名無し不動さん** · 2019/06/21(金) 23:40:55.78

A社との契約で他社にも仲介頼んでも問題ないようになってるならいい
ただA社にもきちんと話を通したりすべきかも

**名無し不動さん** · 2019/06/22(土) 00:02:01.41

判決によると、同社が借り主らと結ぶ契約には「家賃を２カ月以上滞納し、連絡が取れないなどの場合は物件を明け渡したとみなす」との条項があり、一方的に持ち物を搬出・保管できると定めている。

　西村裁判長は判決理由で、条項は賃貸契約が終了しているかどうかを問わずに明け渡したとみなすものだと指摘。その上で、法的手続きを経ずに一方的に持ち物を搬出・保管するのは「借り主の占有権を侵害する」と認め、条項は違法と判断した。

　原告側は、家賃滞納時に同社の権限で賃貸契約を解除できると定めた条項などの差し止めも求めていたが、棄却した。

**名無し不動さん** · 2019/06/22(土) 02:17:34.53

13: 名刺は切らしておりまして [] 2019/06/22(土) 01:01:09 ID:ra7JzkBr

潰したいアパートの近くを不良外人の溜まり場にすれば地上げがはかどる
失踪外人の増加は893にとって恵みの雨だ
経団連と自民党のせいで治安が悪化したよな

http://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1561126702/13

**名無し不動さん** · 2019/06/22(土) 08:19:44.49

>>181
元付と管理を分離しても大丈夫かって意味だと思うんだけど、
契約上は、媒介契約と管理契約は別物だから可能ではあると思うよ。

ただA社とオーナーの手間はだいぶ増えるよ。
A社は一連の流れの途中参加者みたいなものになるから、
全体の統括をオーナーがしないといけなくなるよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/22(土) 08:22:18.88

>>174
それだけ長く入居者が決まらないなら、不動産会社がどうこうってより、
物件と賃料が釣り合ってないからだと思うよ。

**名無し不動さん** · 2019/06/22(土) 09:11:02.78

>>174
＞今年10年以上付き合いがあった不動産屋と契約切ったせいか

今は自力オンリーで募集してるのか？

**名無し不動さん** · 2019/06/22(土) 13:40:43.71

まあしょせん男と女なんてふとしたことで別れがきたりする。

**名無し不動さん** · 2019/06/22(土) 16:19:03.88

純粋に家賃が相場より高いのか、前の管理会社が優秀すぎたのか、管理会社が切られた腹いせでよくない噂を流されているのかしらんけど、周辺の家賃相場と比べて高いようなら下げて様子を見てダメなら管理会社を変えるだな

**名無し不動さん** · 2019/06/22(土) 18:54:26.21

自社物件じゃないところは優先順位下というのはよくある

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 00:09:23.08

>>180
傲慢とかじゃなくて､レスの流れを読めよ

そういう､自分の都合だけで大家に法例に反する事をしてくれと要求する店子が信用できるのかということ

ブツブツと文句を言うだけなら誰でもあるけど、NHKの集金を追い払ってくれなんて言う奴は､大家は金持だから家賃なんか払わなくても良いとか言い出す

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 00:38:38.54

NHKは委託業者突き止めて敷地に入らないように要請すればいいだけだよ
次からは不法侵入
ま、言っても不法侵入して勧誘してるけどね
店子には敷地に入らないよう言ってあるから不法侵入指摘して帰ってもらえって言えば後は対応する必要無くなる

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 00:49:01.00

>>192
うちはクソバカＮＨＫ委託会社が勝手に上階に入り、ドアに足突っ込んで無理矢理
部屋の中見せろと恫喝されてから、基本的に管理人立会動画撮影必須を要請した。
それ以降来なくなった。

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 08:45:02.36

オートロックのマンションだと
「うちにはテレビはありません」
の一言でお帰りいただけるんだけどな

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 09:19:30.33

必死に考えたマウントがそれって切ない

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 09:25:29.96

俺の住んでるRC三階建15戸はオートやけど廊下のインターホンにはカメラないから1人が応じたせいで侵入し全部屋の廊下のインターホンから迷惑かけたバカHKおった

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 09:49:51.54

あちこち単身赴任だと、そもそもNHKの業務委託と会う機会がない
昼はいないし、土日もいないから
面倒だと言われる新聞やエホバの勧誘も会ったこと無い

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 10:23:53.93

築40年の二階建て木造テラスハウスがあるんだけど、
時代と共に歪んで窓が締まりにくくなったりしてる

二階建てでこのザマなのに、
最近流行りの木三共って経年での歪みは大丈夫なのだろうか？
最近近所に筍の如く生えてきてるんだけど

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 10:44:37.77

ドアの塗り替えっていくら？
交換でもいいんだけど

**名無し不動さん** · 2019/06/23(日) 11:12:26.09

塗替えは3万　ダイノックは5万
交換は20万