不動産投資を淡々と語る11

**名無し不動さん** · 2018/11/13(火) 22:25:53.13

前スレ
不動産投資を淡々と語る10
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1539169852/

**名無し不動さん** · 2019/01/01(火) 09:37:58.00

1,200万くらいで家も福袋あったら楽しいのに・・・

**名無し不動さん** · 2019/01/01(火) 11:14:09.66

>>952
今年の初笑
君は今年お笑いの道に進むといいよ

**名無し不動さん** · 2019/01/01(火) 11:25:53.35

>>947
オリンピック後だだ下がりで今後10年は買い場が来ない

**名無し不動さん** · 2019/01/01(火) 15:29:02.29

>>952
昔、デパートの福袋であったような記憶がある

**名無し不動さん** · 2019/01/02(水) 20:18:58.46

お前ら実家住みおじいちゃん独身ニートたちは今年こそ空き缶拾いでもいいから働けよな

**名無し不動さん** · 2019/01/02(水) 22:15:54.46

>その手の会社のホワイトボードとか見ると、ひどいこと書いてありますよ。客のことを人間じゃなくて、単なる嵌めこみ先と思っている。

それで、嵌められる人って豊洲（東京都中央区）の高級タワーマンションとかに住んでいるので、「この人、住宅ローンもあるのに大丈夫かよ」って思っていました。

豊洲は江東区だろうが…

**名無し不動さん** · 2019/01/02(水) 23:01:00.78

これ誰のこと？→

最近、有名な投資家が、投資物件購入希望者を募って、コンサルティングサービスと称し、実態としては投資物件を購入させていることが問題視されています。（先日の大家対談の中でも話題になっていましたね）

こうしたサービスでは、コンサルティングフィーだけでなく、仲介事業者からバックマージンを得ているケース等もあり、報酬内容が不透明なことも批判の対象になっているようです。

**名無し不動さん** · 2019/01/02(水) 23:33:34.21

>>958
それ詐欺だよ
関わらない方がいいぞ

**名無し不動さん** · 2019/01/02(水) 23:45:51.29

>>958
何でコンサルが希望者を募るのかよく考えてみよう
儲かるなら自分でやるよねｗｗ

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 00:46:38.31

自分でやって儲かるなら他人を巻き込めばさらに儲かるからね

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 01:26:08.33

そう、コンサルは詐欺

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 02:09:11.85

台東区ってイメージに比して文京、目黒、品川、中野、世田谷、杉並をも超えてるんだな。

東京都23区　地下ランキング（平成30年度）
1位中央区 601万0310円/m2 1986万8794円/坪 +9.22％上昇
2位千代田区 490万7096円/m2 1622万1807円/坪 +7.10％
3位港区 387万8750円/m2 1282万2314円/坪 +7.08％
4位新宿区 342万2150円/m2 1131万2892円/坪 +6.15％
5位渋谷区 315万0384円/m2 1041万4494円/坪 +7.08％
6位豊島区 151万9045円/m2 502万1637円/坪 +7.27％
7位台東区 129万7375円/m2 428万8842円/坪 +8.83％
8位文京区 118万3722円/m2 391万3131円/坪 +7.24％
9位目黒区 109万9375円/m2 363万4297円/坪 +4.15％
10位品川区 92万0347円/m2 304万2472円/坪 +6.07％
11位中野区 81万9428円/m2 270万8854円/坪 +5.47％
12位世田谷区 67万7081円/m2 223万8287円/坪 +4.49％
13位杉並区 65万3743円/m2 216万1135円/坪 +5.43％
14位北区 62万8173円/m2 207万6607円/坪 +7.96％
15位荒川区 60万4000円/m2 199万6694円/坪 +8.73％
16位江東区 57万4333円/m2 189万8622円/坪 +6.06％
17位墨田区 55万5894円/m2 183万7668円/坪 +6.47％
18位大田区 54万4022円/m2 179万8422円/坪 +3.46％
19位板橋区 52万3375円/m2 173万0165円/坪 +6.04％
20位練馬区 43万5408円/m2 143万9365円/坪 +3.19％
21位江戸川区 41万0175円/m2 135万5950円/坪 +4.59％
22位足立区 38万8693円/m2 128万4938円/坪 +5.19％
23位葛飾区 35万9137円/m2 118万7232円/坪 +3.31％

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 02:23:32.94

この地価上昇の推移を見てると、10年後、15年後の像が見てくる。
まず、葛飾、練馬、大田区の人気に陰りがあるということ。
さらに、江戸川、世田谷区が賢者モードになっているということ。
一方で、都心以外に注目すべきは豊島区、荒川区、北区、台東区といった
東京北部が賢者モードの倍速ペースで上がっていること。

世田谷、杉並区のポジションが北区、荒川区に追い抜かれる。それも10年どころかあと数年で
目黒と品川の差も一気に縮小する。
中央区から文京区までは数年程度であれば定位置だが、30年後の都内の人口統計の予想をみると
圧倒的に新宿区が若い世代が多くなり、港区、渋谷区が超高齢化して年寄りばかりになるから
10年後は新宿区が港区を超えることが予想される。10年ベースでみれば墨田区もまだまだ可能性は秘めているから
世田谷も超えてくる。問題は世田谷の大半が現在の利便性という若者のトレンドとは逆行であるゆえ
現在の板橋区のポジションと入れ替わることが予想される。その一方で足立区が10年ベースだと現在の墨田区ポジションに上昇する。

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 02:58:34.31

23区は利回り悪いからどうでもいいや
もう売っ払っちゃったし

もう少し安くて利回りも良く、若者に安定的な人気を誇る地域が他にあるだろ

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 03:59:01.88

>>964
素晴らしい分析。
でも、東京東部は鉄道沿線で見ないと。

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 08:09:53.99

>>964
いつもの荒川君　あけおめ

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 09:04:07.36

深夜にID変えてお勤めごくろうさまですw
地価上昇は転売ヤーが多い地域の場合もある
最近はなりふりかなわない捨てカンが多い地域でもあるねw

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 13:42:15.27

>>959 >>960
関わるつもりはないけど誰のことか気になっただけ

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 14:15:44.15

>>969
気にしちゃダメだよ
すべて詐欺だからね

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 16:05:24.43

963-964を書いたけど966は自分じゃない、つか深夜3時に起きてるバカいるかよ
誰が何を言おうと、このスレでは俺が断然実績があるからなぁ
だいたい90年後半～2000年初頭～現在までリアルタイムで見てきている人間なんて
このスレで俺くらいしかいないだろ？そこらの一般の庶民さんは「資産性」という名目で
リーマン後から現在までの値動きしか知らんからタワマン購入に必死になったり
それでローンしてなんぼ儲かるのかと。何が資産性だよ、1戸ごときで
タワマン20戸くらい買うならまだある程度はわかるが、1戸で資産性、それもローン組んでアホかと
本当に素人ばかりだよな

不動産というのは経験実績、完全なる顧客目線がすべて

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 16:13:48.13

>>960
そのコンサルとかいうゴミも最近、投資本出してるゴミどもみたいに
不動産投資で年収1000万とか2000万とか次元が低すぎる。20代前半のガキかと
億稼げない奴らが何を言ってもムダ、何を言っても信用ならない。

もちろんこのスレに低レベルのゴミども、ダイヤモンドとか読んでいるようなクソ雑誌読者もだ。
人なんてどうでもいいんだよ、不動産と言うのは100人いれば100通りのやり方がある
どれも間違っているとはいえない。ただ年数千万ごときで終わるような次元の人間じゃそれまでだ

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 16:40:27.67

マクロで将来予測しながらもミクロで顧客嗜好でってこと？

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 21:27:33.09

>>973
20年以上見てきてる俺だからこそわかるもの。そこらへんの奴なんてどエンド含めて
俺から見たらゴミ。ただのクソガキ。楽待も健美家もない時代からずっとリアルに見てきているから
はっきりと未来図が見えてしまうわ。俺らみたいな本物は庶民が抱きがちなその地区のイメージだとか
変な社会経済の事情だとか、そうなものはどうだっていい。「不動産感覚」ともいえる経験してきた実践がすべて。
基本、どんな地域だろうが地方だろうが最初の仕入れ次第でいくらでも化ける。そんなのは基本だ。ただ相場観がないと
どんな値が「今」適正で、５年後、10年後どうなるのか、そこまで見えている庶民どもらはほぼいない。
なぜならゴミどもは経験してないからだ。

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 21:28:25.50

>>877
逆に「今」買おうとする庶民の行動パターンとしてリーマン後から現在までしか経験則がないからそう思ってしまう。
そいつらは圧倒的な経験不足の赤子同然だ。
お前らごときのリーマンレベルの視点で語れば2000年初頭に台東区の区分は築20年もので500万台が大量供給されいてた。
今は倍以上。その時代にサラリーマンレベルの人間所得で買える範囲で10戸買って15年運用して今売却してればそれだけで億り人
2Lの湾岸タワマンが抽選3000-4000万台というとんでもない底の時代でもあった。だからといって
アホ庶民のように「資産性」とほざいてそれだけローン買いして実需＋利確狙いでもせいぜい2000万＋になればいい方だろう

まぁいつの時代も王道なのが１棟モノだ。ただ条件がある。
絶対に都心に買うな。絶対に新築を買うな。地方の主要駅、徒歩10分以内がベストだがそんなものはなかなか出てこない。
だが出て来ないからと言って諦めるのは素人。浦安の液状化、千葉県北東部の放射能などの影響の逆張りが多大な富を生み出す。
本来、億すべきものがその半値以下の以下で連棟買えて鰻登りで儲かったうえ、さらに膨らまして超絶右肩上がりになった。
まぁ徒歩15分でも最悪バス便でもよいが、近くに大企業の工場があるとか大学があるとか条件が必要。
ただ何もないところでも斬新な間取りや壁紙にすると外人がひっかかるがそれは棟モノでなく区分でやる。
経験上、インド人やら中国人とかいろいろ釣れた。その国の文化も重視しながら説明してやると彼らは大いに喜ぶ。
区分だって近隣と比して相場より高めにやるには付加価値つけなあかん。ペット可能、音楽可能など
面白かったのはアトリエ的に自分で改造していいように謳った物件を扱ったが、これが近隣相場の1.6倍で運用できたこと。
俺が顧客目線と言っているのはそういうことだ。

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 22:23:14.53

どうでもいいから年収500万のサラリーマンが一棟買うまでのプロセス教えてくれよ

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 22:29:22.13

>>976
業者のセミナーに逝けw

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 22:32:09.86

教えてくれ...と言う時点で終了。自分で考えろ。

**名無し不動さん** · 2019/01/03(木) 22:49:55.34

>>977
業者のセミナーは参加条件年収1000万以上だからｗ

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 00:26:00.19

無職、無資産でもフルローンで買えるぞ

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 00:38:49.44

通帳改ざんすればなｗ

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 09:24:34.86

「家主と地主」は定期購読していますか？

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 09:32:40.98

>>981
お？スルガニャンの出番か？
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**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 12:54:02.47

ちょっと昔は破産寸前の多重債務者にオーバーローンでアパートを買わせて、
オーバー部分で借金返済、そしてプラス収支てアパート収入　という裏技があった

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 13:36:33.34

月間不動産の方が役立つ
タダだし

初心者は家賃と地主と不動産流通を読んでなさい

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 16:15:07.35

>>985
ありがとうございます。

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 18:58:38.45

>>964
荒川区、墨田区、足立区は、根っからの乞食が多い街。
潜在的な金持ちがいないんだよ。そこがダメ。
最低３０年たたないと根はかわらないよ。

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 20:52:30.50

湾岸のタワーマンションなぞ映画のセットみたいなもんだｗ
五輪が終われば用無しで片付けられる。
オサームーも地盤の悪い所には住みたくないってｗ

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 20:59:53.24

オサラムームー　？

**名無し不動さん** · 2019/01/04(金) 23:44:24.67

葛飾・江戸川・江東区もｗ

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 01:23:46.86

>>987
日暮里駅前のタワマン、ステーションガーデンタワーは1億5000万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_arakawa/nc_90965683/
錦糸公園の後ろにあるブリリアタワーも築10年なのに1億4000万だぞ
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_sumida/nc_91185228/

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 01:25:18.49

>>987みたいな奴はただのサラリーマン（笑）の50台の古臭い人間だろ
まったくもって話にならん

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 02:48:45.76

投資目的ならいいが住みたいとは思わんな
その土地に染み付いた土地柄ってやつは、30年やそこらで変わるものではないからな

言葉の響きが良い土地がオススメ
地名変更で取って付けたようなの以外

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 08:05:27.14

>>993
スレタイ100回見てから出直せ

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 13:45:15.68

最悪自分が住んでもいいと思える物件が安全

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 14:33:03.05

50代ならオサラムームーを知っている

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 16:26:34.58

ガス屋がアパートを建てるとガスを使う設備が満載

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 16:28:40.65

>>995
素人が陥りやすい間違いやねw

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 17:04:58.16

と素人が申しておりますｗ

**名無し不動さん** · 2019/01/05(土) 17:45:24.39

1000なら俺の区分値上がりする！

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